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2022 : Un début d’année difficile puis des performances talonnant celles de 2019

En 2022, les 1er et 2èmes trimestres enregistrent une forte croissance du nombre de nuitées hôtelières par rapport à 2021 (respectivement + 20 millions et + 34 millions). Toutefois, le nombre de nuitées enregistrées sur les deux premiers trimestres 2022 (près de 91 millions), demeure inférieur de 9% par rapport au volume enregistré sur la même période en 2019.
Il est toutefois important de noter qu au 2ème trimestre la fréquentation de la clientèle domestique dépasse son niveau d’avant crise de 2,5% (+ 900 000 nuitées) mais cela ne suffit pas à compenser la moindre présence de clientèle étrangère (-13,3% par rapport à 2019).

La baisse des nuitées hôtelières se concentre dans les espaces urbains, notamment en Ile-de-France (45% de baisse des nuitées par rapport à 2019 au 2ème trimestre 2022), malgré un retour partiel de la clientèle affaires et en raison du recul de la clientèle internationale que la clientèle domestique ne suffit pas à compenser.

Saison estivale 2022 : des performances au-dessus de celles de 2019 sur certains territoires, des niveaux de marges d’avant crise

La saison estivale 2022 semble renouer avec des perspectives de réservation dynamiques, retrouvant, voire dépassant, les niveaux enregistrés avant la crise sanitaire.

A la fin août 2022, le retour des arrivées de visiteurs étrangers, cumulé à une fréquentation domestique toujours importante, ont contribué à des niveaux de saturation pour certaines destinations. En effet, en juillet et août, le RevPAR a connu une croissance de de 22% par rapport à 2019 en France et de plus de 30% en Ile-de-France et en PACA. La fréquentation a ainsi retrouvé ses niveaux « pré-pandémie ». Les taux d’occupation hôteliers ont augmenté de 14 points par rapport à l’été 2021. Toujours à fin août 2022, les hôteliers ont bénéficié d’une dynamique d’activité, notamment au travers de la hausse des prix, qui leur a permis de retrouver des niveaux de marges opérationnelles d’avant crise. Le maintien des niveaux de rentabilité doit aujourd’hui s’appréhender dans un contexte de hausse des charges et coûts de financement.
Dans un contexte inflationniste particulièrement fort, nous pouvons nous interroger sur la capacité du secteur à continuer de répercuter ces hausses courant 2023.

Les perspectives pour l’année 2022 sont donc extrêmement encourageantes, avec une hausse des capitaux investis au 1er trimestre 2022 de 11% par rapport au T1 2021, soutenue par la reprise d’activité depuis le 2ème semestre 2021. Les valeurs ont tendance à se maintenir et le nombre d’actifs mis sur le marché augmente.

Si la dynamique actuelle permet d’envisager un retour en 2022 aux volumes échangés de 2019, les problématiques de financement hôteliers s’alourdissent avec la hausse des taux d’intérêt, les échéances de remboursement des prêts garantis par l’Etat ainsi qu’un contexte économique et géopolitique toujours incertain (pénurie de salariés, inflation, guerre en Ukraine, enjeux climatiques).

Quelles prévisions pour l’année 2023 ?

Afin que le nombre de nuitées total rattrape celui d’avant crise voire le dépasse, la différence se fera sur l’attrait des voyageurs étrangers (vacances ou affaires) pour l’hexagone. Dans un contexte inflationniste, la question est de savoir si la montée des prix ne sera pas un frein à la venue des touristes étrangers et des voyageurs d’affaires. La société de gestion de voyages CWT et la Global Business Travel Association annoncent une augmentation du prix des voyages pour la fin 2022 et tout au long de l’année 2023.

Des facteurs tels que la hausse des prix du carburant, les pénuries de personnel et l’inflation sont susceptibles d’être les principaux moteurs de la hausse des prix au cours des 18 prochains mois, selon les prévisions mondiales sur les voyages d’affaires 2023. CWT prévoit que les tarifs aériens augmenteront en moyenne d’environ 48,5 % en 2022, suivis d’une augmentation de 8,5 % l’année prochaine. Les tarifs hôteliers devraient augmenter de 18,5 % cette année, puis de 8,2 % en 2023.

Le PDG de CWT, Patrick Andersen, a déclaré dans un communiqué que la demande de voyages d’affaires était « de retour en force » dans le monde entier et a souligné que ces prix prévus étaient principalement « au même niveau » qu’en 2019.

Source : “L’Industrie Hôtelière Française”, l’étude annuelle de KPMG France, analyse les ratios d’exploitation et de gestion 2021 de plus de 40% du parc hôtelier homologué français (soit près de 2 900 hôtels pour près de 230 000 chambres)

L’amendement adopté par le Sénat vendredi soir dernier visant à réformer le régime des plus-values de cessions immobilières cristallise deux visions bien distinctes quant à l’avenir du secteur. Gabriel Attal, ministre délégué aux comptes publics, a déclaré qu’une telle réforme provoquerait un « véritable big bang du marché immobilier ».

Un court rappel du système fiscal actuel :

Les plus-values immobilières taxables (la vente de la résidence principale est exonérée) subissent une taxe au titre de l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19% et de 17,2 % au titre des prélèvements sociaux ; pour un taux global de 36,2 %. Sur cette base intervient un taux d’abattement applicable chaque année, si bien que la part taxable à l’impôt sur le revenu s’annule au bout de 22 ans et les prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Le mécanisme fiscal proposé par l’amendement du sénateur centriste Vincent Delahaye est tout autre : la fiscalité reste élevée et inchangée pour les biens détenus moins de deux ans. En revanche, elle chute sans tenir compte de la durée de détention. Le taux passe ainsi de 36,2% à 15% dont 9% au titre de l’impôt sur le revenu et 6% au titre de la CSG et des prélèvements sociaux.

Deux logiques s’opposent :

« Cela change complètement la logique, avec la fin des abattements pour durée de détention, avec la baisse très importante du taux d’imposition au bout de deux ans de détention seulement, avec la suppression de la taxe sur les plus-values élevées, souligne Gabriel Attal. Il faut le dire, c’est une petite révolution là où nous considérons que le marché immobilier a plutôt besoin de stabilité. » Le ministre n’a pas manqué de préciser que cette évolution serait « une perte de recettes très importante pour les finances publiques ».

De son côté, l’auteur de l’amendement, Vincent Delahaye, a prévu de compenser les pertes fiscales « à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs ». Par ailleurs, il souligne que le régime actuel d’imposition sur les plus-values a été conçu pour lutter contre la spéculation en favorisant les détentions longues mais « ce régime ne semble plus en mesure de répondre à la fois à la crise du logement et à la crise de la construction dont souffre une large partie de la population ».

 Cet amendement permettrait selon lui de « rendre le taux réel d’imposition de droit commun unique et permanent quelle que soit la durée de détention afin de favoriser les cessions des biens détenus depuis peu à l’image des régimes en vigueur dans de nombreux pays européens comme la Suède, le Royaume-Uni ou encore l’Espagne ». Enfin, afin de ne pas pénaliser les propriétaires ayant fait le choix de la détention longue (et dont la fiscalité pourrait augmenter), le sénateur précise que « les dispositions du présent amendement n’entreraient en vigueur que pour les cessions intervenant à compter du 1er janvier 2024 ». Au vu des enjeux de recettes fiscales et du traitement régulier des propriétaires immobiliers par le gouvernement, il semble néanmoins probable que cet amendement disparaisse par l’utilisation de l’article 49.3 de la Constitution à l’Assemblée nationale.

Source : Le Figaro Immobilier

Le secteur attire de plus en plus de gros capitaux

Les capitaux affluent en masse sur le marché du coliving. Les investisseurs y voient un excellent moyen de diversifier leurs portefeuilles alors que les rendements des actifs tertiaires s’érodent. Ainsi, le coliving poursuit sa marche en avant pour se faire une place dans le paysage immobilier français. Cette forme d’habitat partagé constitue une alternative crédible pour les occupants, dans un contexte d’isolement grandissant des personnes et de difficultés d’accès au logement dans les métropoles. Ce sont quelques-unes des observations réalisées dans la dernière étude Xerfi Precepta sur le marché français du coliving.

Revers de la médaille, la concurrence se renforce dangereusement. Outre l’essor rapide des marques comme Sharies, Colonies ou La Casa, de puissants nouveaux entrants se pressent sur le marché. Les géants de l’immobilier tels Bouygues, Vinci ou Nexity viennent de franchir le pas. Des acteurs étrangers prennent également position dans l’Hexagone, à l’image de DoveVivo, Outsite, Cohabs ou Lyf. D’autres encore pourraient passer à l’offensive …

Dès lors, comment peut évoluer le paysage concurrentiel ? Comment les acteurs cherchent ils à adresser de nouveaux publics et à structurer leur offre ? Et quelles sont les réelles perspectives du coliving en France d’ici 2025 ? Pour répondre à ces questions, l’étude a décrypté les stratégies des acteurs. Parmi celles-ci, nous pouvons mentionner :

• la conquête de nouvelles cibles au-delà des seuls étudiants, comme les séniors ou les personnes en situation de handicap.

• le développement d’une offre nouvelle ou l’expansion des parcs de résidences, notamment de la part des grands groupes immobiliers comme le Groupe Cardinal qui s’est lancé dans le coliving avec sa marque Good Morning.

• L’étude aborde également les logiques de renforcement des marques pour mieux incarner des positionnements parfois très différenciés.

• La question du financement de ces stratégies de croissance s’avère également centrale. Si les modalités de financement sont variées pour les exploitants, l’une a retenue l’attention de nos experts : il s’agit de la méga levée de fonds ( 1MD) réalisée en mai 2022 par le spécialiste du coliving, Colonies, pour accélérer son développement sur le marché européen.

Ce mode d’habitat en colocation « tout inclus » comptait 8.300 logements en France fin 2021, dans plus d’une trentaine de villes. Un chiffre qui devrait quasiment tripler d’ici à 2025, selon une étude Xerfi. Pour profiter de ce marché, les opérateurs se bousculent.

Une formule “tout compris” pour le locataire

Le coliving, c’est la promesse d’un logement clés en main en centre-ville, à proximité des transports, avec des services supplémentaires et peu de démarches administratives.

Le coliver paie une prestation globale où tout est compris : le prix de la chambre, les différents frais (électricité, abonnement internet et services numériques) ainsi que les services et les activités proposés. 

Comme pour la colocation, l’intérêt du coliving est aussi financier. Louer un studio meublé seul coûte plus cher qu’une chambre dans une colocation ou un coliving. Ici tous les frais sont mutualisés, ainsi que les services, ce qui rend attractif le coût d’une chambre.

Le bail d’habitation est aussi plus flexible, puisque les contrats proposés en coliving vont d’un mois à un an.

Un type d’actifs intéressant pour l’investisseur

Dans les centres-villes des grandes métropoles, la demande en logements meublés n’a jamais été aussi élevée. Pour ce qui est du coliving, l’offre disponible sur le marché français est encore très limitée même si celle-ci s’est considérablement étoffée en deux ans.

Nous sommes passés de 5 000 places à environ 8 000 entre 2019 et 2021 selon BNP Paribas. Tous les spécialistes notent un réel engouement pour ce nouveau type d’hébergement. En tant qu’investisseur ou propriétaire, quels sont les avantages à s’orienter vers le coliving ?

Par rapport à une colocation classique, le public attiré par le coliving est plus large tout en restant jeune avec une moyenne d’âge autour de 30 ans.

En plus des étudiants, on retrouve des jeunes actifs, les personnes en mobilité professionnelle, les expatriés de retour, les personnes récemment séparées, ceux qui ont acheté un appartement neuf et qui attendent la fin des travaux… 

Ces personnes, souvent en transition, sont à la recherche d’un hébergement clés en main. Un lieu où elles ont juste à poser leurs valises pour profiter d’un environnement de vie confortable, moderne et sécurisé. C’est ce positionnement haut de gamme qui séduit avec le coliving.

À l’image de la colocation, il propose aussi un cadre communautaire agréable, favorise les interactions et le lien social tout en permettant à chacun de conserver son intimité.

Une fiscalité intéressante

L’intérêt d’investir dans le coliving tient également à sa fiscalité. Puisqu’il s’agit d’un logement meublé, cela ouvre droit au régime du loueur meublé non professionnel (LMNP). 

Le LMNP  vous permet de soumettre vos revenus locatifs à deux régimes distincts, le régime réel ou le régime Micro-BIC. Avec le régime Micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus tirés de votre coliving. 

Le régime réel apparaît plus intéressant puisqu’il vous permet de déduire de vos recettes locatives les charges et les frais (les travaux, les équipements, les frais de gestion locative, les intérêts de l’emprunt, les charges de copropriété, etc.) ce qui diminue la base de votre imposition.

Source : Xerfi “Coliving, comment l’afflux des investissements attise la concurrence”